Wenn die Heizung Probleme macht, könnte eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Dem AG Frankfurt (Urt. v. 28.10.2011, Az. 33 C 588/11-76) nach stellt eine ausgefalle Heizung eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck dar. Die Tatsache, dass die Heizung während der Weihnachtsfeiertage ausfällt, begründe eine Minderung von 25 % der Monatsmiete. Dafür müssen aber die Voraussetzungen der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB) vorliegen:
1. Mietvertrag (§ 535 BGB)
2. Mietmangel od. Fehlen zugesicherter Eigenschaften (§ 536 Abs. 1+2 BGB): Hier Heizungsausfall = Sachmangel nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2. Var. BGB)
3. Kein Ausschluss des Minderungsrechts
a) vertraglicher Haftungsausschluss (beachte § 538d BGB)
b) Mieter hat Mangel zu vertreten (a contrario § 538 BGB)
c) Keine Kenntnis, fahrl. Unkenntnis des Mieters (§ 536b BGB)
d) Unterlassene Anzeige des Mangels nach (536c Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Rechtsfolge:
§ 536 BGB spricht dem Mieter kein Gestaltungsrecht zu, vielmehr tritt die Mietminderung kraft Gesetzes ein. Wenn der Mieter die Miete schon gezahlt hat (was der Regelfall ist), kann er den zu viel gezahlten Betrag gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1.Alt. BGB zurückverlangen.
Daneben ist natürlich ein Schadenersatzanspruch gem. § 536a BGB möglich, z.B. wegen Mangelfolgeschäden (Wertvolle Pflanze stirbt). Zu beachten ist, dass § 536a BGB ab Überlassung der Sache eine Sonderregelung zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht nach §§ 280 ff. BGB darstellt.
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